Kosten voor de afsluiting van de aankoop van onroerend goed in Brazilië
Wat internationale kopers moeten overwegen naast de aankoopprijs: van ITBI- en registratierechten tot juridische kosten, technische keuringen en andere uitgaven die vaak over het hoofd worden gezien.
📅 Bijgewerkt augustus 2026
Door Ipanema Property
Het kopen van vastgoed in Brazilië wordt steeds populairder onder buitenlandse kopers. Van kustwoningen tot investeringen in grote steden biedt Brazilië een groeiend aanbod aan mogelijkheden voor internationale kopers die de Braziliaanse vastgoedmarkt willen betreden.
Voor elke koper van een woning is de aankoopprijs echter slechts een onderdeel van de financiële investering. Het afronden van een aankoop van een woning brengt extra belastingen, registratierechten, professionele diensten en andere transactiekosten met zich mee.
Deze kosten ontstaan op verschillende fasen van de aankoop en zijn niet altijd eenvoudig te identificeren bij een eerste kijk op een woning. Sommige kosten worden berekend op basis van de waarde van de woning, terwijl andere afhankelijk zijn van de gemeente, het type transactie of de vereiste diensten.
Het is belangrijk om deze kosten te kennen voordat u een bod uitbrengt. Een woning die op basis van de vraagprijs voordelig lijkt, kan een aanzienlijk groter budget vereisen zodra alle kosten voor de aankoop zijn meegenomen.
Deze gids legt uit welke kosten er zijn bij de aankoop van onroerend goed in Brazilië, wanneer deze verschijnen, wie ze normaal gesproken betaalt en hoe ze invloed hebben op de totale kosten van de aankoop.
De meeste kopers kijken bij het berekenen van hun budget vooral naar de aankoopprijs. De extra kosten die gepaard gaan met het afronden van de transactie worden vaak pas later meegenomen — soms pas nadat een woning al is geselecteerd.
Dit kan een onnodige financiële kloof creëren. Belastingen, registratierechten, juridische kosten en andere kosten kunnen het totale kostenplaatje van de aankoop van een woning aanzienlijk verhogen, en sommige van deze kosten variëren afhankelijk van de locatie en het type transactie.
Internationale kopers staan voor een extra uitdaging omdat de manier waarop deze kosten worden berekend en betaald, kan verschillen van wat ze gewend zijn in hun eigen land. Het vooraf kennen van de kosten maakt het gemakkelijker om een realistisch budget vast te stellen en verrassingen tijdens de aankoop te vermijden.
Deze gids brengt de belangrijkste aankooikosten op één plaats samen. Hierin wordt uitgelegd wat elke kostenpost inhoudt, wie deze normaal gesproken betaalt, wanneer deze verschuldigd is en hoe deze van invloed kan zijn op de totale kosten van de aankoop van onroerend goed in Brazilië.
1. Soorten kosten voor de aankoop van onroerend goed in Brazilië
De aankoopprijs is de grootste kostenpost bij bijna elke vastgoedtransactie, maar het is niet de enige kosten die bij de aankoop van onroerend goed in Brazilië horen. De kopers zijn normaal gesproken verantwoordelijk voor een reeks belastingen, registratierechten en professionele kosten die nodig zijn om de aankoop te voltooien.
Deze kosten ontstaan in verschillende fasen van de transactie en sommige variëren afhankelijk van de gemeente, de waarde van het onroerend goed en het type aankoop. De belangrijkste kosten die bij een typische aankoop zijn betrokken, worden hieronder beschreven.
Belangrijkste conclusie: De aankoopprijs en de totale aankoopprijs zijn niet hetzelfde. Een realistisch budget voor een woning moet de extra kosten inhouden die nodig zijn om de aankoop te voltooien.
2. ITBI: van Brazilië Overdrachtsbelasting
ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) is de gemeentelijke belasting die wordt geheven wanneer eigendom van onroerend goed wordt overgedragen van de ene partij naar de andere. Deze belasting wordt doorgaans betaald door de koper als onderdeel van het aankoopproces van een woning.
De ITBI-tarief wordt bepaald door de gemeente waar het onroerend goed zich bevindt. Er is dus geen uniforme ITBI-tarief die van toepassing is in heel Brazilië.
De belasting wordt berekend op basis van de waarde van het onroerend goed die door de gemeente wordt gebruikt voor de belastingberekening. Deze waarde is mogelijk niet altijd gelijk aan de aankoopprijs die is overeengekomen tussen koper en verkoper.
Let op: De tarieven zijn indicatief en kunnen variëren afhankelijk van de transactie, het type accommodatie en de toepasselijke gemeentelijke regels.
ITBI wordt normaal gesproken betaald voordat de overdracht kan worden geregistreerd bij het plaatselijke kadaster. De exacte berekening, betalingsprocedure en timing kunnen per gemeente verschillen.
3. Notaris- en registratierechten
Naast ITBI moeten kopers ook rekening houden met de kosten voor de formalisatie en registratie van de overdracht van het onroerend goed. Deze kosten zijn los van de aankoopprijs en ITBI en worden doorgaans door de koper betaald.
Notariskosten
Notariele kosten zijn van toepassing op de voorbereiding en uitvoering van de openbare akte (Escritura Pública) wanneer een openbare akte vereist is. De notaris maakt de akte klaar en controleert of de formele vereisten voor de transactie aanwezig zijn.
De notariskosten worden vastgesteld volgens officiële statelijke tarieven en variëren afhankelijk van de waarde van het onroerend goed en de staat waar de transactie plaatsvindt. Als indicatieve planningstabel kunnen kopers ongeveer 0,5 tot 1,5% van de waarde van het onroerend goed voor notariskosten aanrekenen.
Een notariële akte is niet vereist bij elke transactie. Bijvoorbeeld, bepaalde gefinancierde aankopen maken gebruik van de financieringsovereenkomst van de bank als instrument voor de overdracht, in plaats van een afzonderlijke notariële akte.
Registratiekosten
Zodra de transactie is geformaliseerd, moet de overdracht worden geregistreerd bij het plaatselijke Registro de Imóveis. Deze registratie registreert de eigendomswijziging in het officiële register van het onroerend goed.
De registratierechten zijn ook gebaseerd op officiële tarievenlijsten en variëren afhankelijk van de staat, de waarde van het onroerend goed en het type transactie. Als indicatieve planningstabel kunnen kopers ongeveer 0,5–1,5% van de waarde van het onroerend goed voorleggen als registratierechten.
4. Juridische, technische en professionele kosten
Voordat een woning wordt gekocht, moet de koper ervoor zorgen dat de woning legaal kan worden overgedragen en dat er geen significante fysieke problemen zijn die de waarde ervan kunnen aantasten of onverwachte kosten kunnen veroorzaken.
Juridische due diligence
Een juridische due diligence-controle bevestigt dat het onroerend goed daadwerkelijk kan worden overgedragen aan de koper zonder onbekende juridische problemen. Dit gaat verder dan alleen het controleren of de verkoper een document heeft dat de eigendom toont.
Afhankelijk van het pand en de transactie kan de beoordeling ook informatie bevatten over eigendomsrecords, hypotheken en lasten, nog uitstaande verplichtingen, gerechtelijke procedures waarbij de verkoper betrokken is, beperkingen op het pand en of de documentatie consistent is in alle relevante registers.
Technische keuring
Een technische inspectie beoordeelt de fysieke staat van het pand en kan problemen identificeren die niet zichtbaar zijn bij een normale bezichtiging. Dit is vooral belangrijk voor oudere gebouwen, panden die gerenoveerd zijn of panden waar de koper van plan is structurele wijzigingen aan te brengen.
De inspectie moet ook de feitelijke staat van het pand vergelijken met de documentatie. De bebouwde oppervlakte, uitbreidingen, renovaties en andere fysieke kenmerken moeten overeenkomen met wat officieel is gedocumenteerd. Een aantrekkelijk pand kan nog steeds ongedocumenteerde constructies of aanpassingen hebben die later problemen kunnen veroorzaken.
Professionele kosten
Juridisch advies, technische inspecties en diensten van een koperagent brengen allemaal kosten met zich mee. Deze kosten maken deel uit van het beheren van de risico’s van de aankoop en kunnen later veel grotere kosten voorkomen.
Een koperagent kan ook directe financiële waarde creëren door marktanalyse en onderhandeling. Het vaststellen dat een woning te duur is, het ontdekken van gebreken of het gebruik van problemen die tijdens de due diligence worden gevonden om de prijs te onderhandelen, kan leiden tot een aanzienlijke verlaging van de aankoopprijs.
Het doel is dus niet alleen om de aankoopprijs te verhogen met professionele kosten. Een goed beheerd aankoopproces kan leiden tot een lagere totale aankoopprijs, terwijl het risico op onverwachte problemen en dure reparaties na voltooiing wordt verminderd.
5. Kosten die buitenlandse kopers vaak over het hoofd zien
Naast de hoofdkosten voor de aankoop moeten kopers ook rekening houden met een aantal extra kosten die kunnen optreden tijdens of na de aankoop. Deze kosten worden vaak overgeslagen bij het berekenen van de totale kosten voor een woningkopen.
Voor internationale kopers zijn sommige extra kosten direct gerelateerd aan het afronden van de aankoop, terwijl andere kosten terugkerend zijn of ontstaan wanneer de woning wordt voorbereid voor gebruik.
Extra kosten in verband met aankoop
Herhaalde kosten en kosten na aankoop
Niet alle kosten zijn van toepassing op elke aankoop. De eerste groep heeft rechtstreeks betrekking op het afronden van de transactie of het voorbereiden van het pand voor gebruik, terwijl de tweede groep voornamelijk bestaat uit lopende eigendomskosten.
6. Nieuwbouw versus tweedehands woning
De kosten en risico's die gepaard gaan met het kopen van een woning in Brazilië kunnen aanzienlijk verschillen, afhankelijk van of u een nieuwbouwwoning koopt rechtstreeks van een ontwikkelaar of een tweedehands woning van een bestaande eigenaar.
Nieuwbouwwoningen kunnen eenvoudiger lijken omdat het een nieuw gebouw is en er vaak weinig directe onderhoudswerkzaamheden nodig zijn. Toch moeten kopers goed opletten op de ontwikkelaar, de bouwovereenkomst, de betalingsplanning en de uiteindelijke oplevering van het pand.
Bij tweedehandswoningen bestaat de woning al en kan deze normaal gesproken worden geïnspecteerd voordat u de koopovereenkomst afsluit. De focus verschuift daarom naar de juridische documentatie van de woning, de fysieke staat, de bestaande verplichtingen en eventuele aanpassingen die door vorige eigenaren zijn doorgevoerd.
Nieuwbouw versus tweedehands
Nieuwbouw betekent niet dat het risico nihil is
Een nieuw project kan het risico op onverwachte reparaties verminderen, maar brengt wel een andere reeks overwegingen met zich mee. Kopers moeten de geschiedenis van de ontwikkelaar, de juridische structuur van het project, de bouwwerkdocumentatie, de betalingsplanning en de voorwaarden voor oplevering evalueren.
De woning moet ook tijdens de bezorging worden geïnspecteerd. Afwijkingen tussen de overeengekomen specificaties en de opgeleverde woning, constructiefouten of onvoltooide elementen moeten worden geïdentificeerd voordat de woning definitief wordt overgedragen.
Verkavelingen vereisen een andere vorm van due diligence
Bij een tweedehands woning kan de koper normaal gesproken de feitelijke woning inspecteren voordat hij zich verbindt tot de aankoop. Dit maakt het mogelijk om de fysieke staat ervan te beoordelen, maar het betekent ook dat eerdere wijzigingen, onderhoudsproblemen en verschillen tussen de woning en de officiële documentatie moeten worden geïdentificeerd.
Een tweedehands woning biedt daardoor meer zekerheid over wat u daadwerkelijk koopt, maar vraagt er ook om meer aandacht voor de bestaande juridische en fysieke staat van het pand. De juiste due diligence hangt af van het type transactie en niet alleen van het feit of het pand nieuw of oud is.
7. Het berekenen van de totale kosten van een woningaankoop
De volgende voorbeelden illustreren hoe de verkoopprijs, de werkelijke waarde van het onroerend goed en de uiteindelijke onderhandelde prijs kunnen verschillen — en hoe deze verschillen invloed hebben op de totale kosten van de aankoop van een onroerend goed in Brazilië.
De voorbeelden tonen ook een belangrijk punt: een succesvolle onderhandeling kan de betaalde prijs voor de verkoper verminderen zonder de totale transactiekosten met dezelfde hoeveelheid te verlagen. Voor ITBI is de belastingberekening gebaseerd op de waarde van het onroerend goed die door de gemeente wordt gebruikt voor de belastingberekening, wat mogelijk hoger kan zijn dan de uiteindelijke onderhandelde prijs.
Voorbeeld 1: Woning met een verkoopprijs van R$300.000
Stel je voor dat een woning wordt aangeboden voor R$300.000. Nadat de koper de woning heeft bekeken en deze heeft vergeleken met vergelijkbare woningen, komt hij tot de conclusie dat de reële waarde ervan ongeveer R$280.000 bedraagt. Na onderhandeling komt de koper tot een definitieve aankoopprijs van R$270.000.
De koper betaalt daarom R$270.000 aan de verkoper, maar heeft in totaal ongeveer R$288.800 nodig om de aankoop te voltooien, inclusief de belangrijkste transactiekosten.
Voorbeeld 2: Woning met een verkoopprijs van R$500.000
Voor een woning die voor R$500.000 wordt aangeboden, stel dat de koper vaststelt dat de reële waarde R$470.000 bedraagt en een definitieve aankoopprijs van R$450.000 afdwingt.
De overeengekomen aankoopprijs bedraagt R$450.000, maar het geraamde totale bedrag dat nodig is om de overname te voltooien, is ongeveer R$480.100.
Voorbeeld 3: Onroerend goed met een aankoopprijs van R$1.000.000
Voor een onroerend goed met een hogere waarde wordt het financiële effect van de onderhandelingen nog belangrijker. Stel dat een onroerend goed is vermeld voor R$1.000.000, een reële waarde heeft van R$930.000 en uiteindelijk voor R$900.000 wordt gekocht.
De koper onderhandelt over een korting van R$100.000 op de oorspronkelijke verkoopprijs, maar heeft nog steeds ongeveer R$955.900 nodig om de aankoop te voltooien, inclusief de belangrijkste transactiekosten.
Deze voorbeelden tonen aan waarom de koopprijs niet als definitief budget van de koper mag worden gebruikt. De werkelijke waarde van het onroerend goed, de onderhandelde aankoopprijs en de belasting- en transactiekosten moeten allemaal in aanmerking worden genomen bij het berekenen van het totale bedrag dat nodig is voor de aankoop.
8. Het financiële voordeel van het gebruik
een koperagent
een koperagent
Een makelaar voor kopers wordt vaak gezien als een extra kostenpost bij de aankoop van onroerend goed. Een goed beheerde overname kan echter financiële waarde creëren door de werkelijke waarde van het onroerend goed te identificeren, de aankoopprijs te onderhandelen en de bevindingen uit het due diligence-proces te gebruiken om de onderhandelingspositie van de koper te versterken.
De sleutel is de relatie tussen de verkoopprijs, de werkelijke waarde van het onroerend goed en de uiteindelijke onderhandelde prijs. De performance fee wordt berekend als 40% van de besparing die is behaald tussen de werkelijke waarde van het onroerend goed en de uiteindelijke onderhandelde aankoopprijs.
De werkelijke waarde is het uitgangspunt
De verkoopprijs is niet noodzakelijkerwijs de marktwaarde van een woning. Een woning kan boven haar werkelijke waarde worden aangeboden, terwijl factoren die tijdens het aankoopproces zijn vastgesteld, reden kunnen geven tot onderhandelingen over de prijs.
De makelaar van de koper beoordeelt daarom het onroerend goed en de markt voordat er onderhandeld wordt. Het doel is vast te stellen wat het onroerend goed realistisch waard is en vervolgens de laagste redelijke aankoopprijs te berekenen op basis van die waarde en de bevindingen uit het acquisitie- en due diligence-proces.
De prestatiefactor is gekoppeld aan de besparing
De verkoopcommissie wordt berekend als 40% van de besparing die is behaald tussen de reële waarde van het onroerend goed en de uiteindelijke onderhandelde aankoopprijs. Dit betekent dat de financiële beloning van de makelaar rechtstreeks afhankelijk is van het behalen van een aankoopprijs die lager is dan de vastgestelde reële waarde van het onroerend goed.
De onderhandelingen kunnen helpen bij de financiering van de acquisitie
Het financiële voordeel wordt duidelijker wanneer de volledige aankoopprijs in aanmerking wordt genomen. In het bovenstaande voorbeeld onderhandelt de koper met een korting van R$20.000 op de reële waarde van het pand. De 40% performance fee bedraagt R$8.000, waardoor de onderhandelde besparing voor de koper R$12.000 blijft.
De koper ontvangt als onderdeel van de dienstverlening ook ondersteuning bij de acquisitie en juridische due diligence. Deze kosten zouden anders apart moeten worden betaald bij een aankoop zonder professionele ondersteuning.
Dit betekent dat de relevante vergelijking niet louter de vergoeding van de makelaar van de koper is tegenover het kopen zonder makelaar. De bruikbaarder vergelijking is de totale kosten van het afronden en beschermen van de aankoop, inclusief onderhandelingen, due diligence en andere professionele diensten.
De waarde gaat verder dan de aankoopprijs
Het onderhandelen over een lagere prijs is slechts een onderdeel van de waarde die een makelaar kan bieden. Een professionele acquisitieprocedure helpt ook bij het identificeren van juridische, technische en financiële problemen voordat de aankoop wordt afgerond.
Problemen die tijdens de due diligence worden geïdentificeerd, kunnen zelf ook tot onderhandelingspunten worden. Een noodzakelijke reparatie, een ongedocumenteerde aanpassing of een ander probleem kunnen een lagere aankoopprijs rechtvaardigen of in sommige gevallen redenen bieden om de transactie geheel te heroverwegen.
Het financiële voordeel van het gebruik van een makelaar komt dus voort uit de combinatie van marktanalyse, onderhandeling en ondersteuning bij het aankopen. Wanneer de onderhandelde besparing de kosten van de dienstverlening overtreft, kan de koper een lager totaal aankoopprijs behalen en tegelijkertijd de risico's die verbonden zijn aan de aankoop verminderen.
9. Hoeveel moet u budgetteren?
De hoeveelheid die u moet budgetteren hangt af van het type woning, de gemeente waar de transactie plaatsvindt en het niveau van professionele ondersteuning dat nodig is. Er is geen enkele percentage die voor elke woningaankoop in Brazilië van toepassing is.
Als praktische richtlijn moeten kopers in het algemeen ongeveer 7–10% toevoegen aan de aankoopprijs voor belastingen, notariskosten en registratiekosten, professionele diensten en andere transactiekosten. Het werkelijke bedrag kan lager of hoger zijn, afhankelijk van de omstandigheden van de aankoop. Een succesvolle onderhandeling kan de totale aankoopprijs aanzienlijk verlagen, zoals uiteengezet in hoofdstuk 8.
Dit extra budget is bedoeld om de belangrijkste kosten voor de aankoop te dekken. Het omvat niet noodzakelijkerwijs grote renovatiewerken, uitgebreide inrichting, financieringskosten of ongebruikelijke juridische of administratieve kwesties.
Een betere manier om uw budget vast te stellen
In plaats van simpelweg een vast percentage toe te voegen aan de verkoopprijs, moeten kopers hun budget berekenen op basis van de verwachte uiteindelijke onderhandelde prijs en vervolgens de toepasselijke transactiekosten toevoegen.
Dit is vooral belangrijk wanneer een woning boven haar reële waarde wordt geplaatst. Een succesvolle onderhandeling kan de aankoopprijs aanzienlijk verlagen, terwijl sommige kosten – zoals ITBI – nog steeds worden berekend op basis van de door de gemeente vastgestelde waarde van de woning.
De veiligste aanpak is daarom om de reële waarde van het onroerend goed vast te stellen, een realistisch onderhandelbaar koopprijs te bepalen en de toepasselijke belastingen, registratiekosten en professionele vergoedingen te berekenen voordat er een aankoop wordt gedaan. Dit geeft de koper een veel duidelijker beeld van de werkelijke financiële middelen die nodig zijn om de aankoop te voltooien.
