Kaufkosten bei der Immobilieinkauf in Brasilien
Was internationale Käufer über den Kaufpreis hinaus berücksichtigen müssen – von ITBI- und Registrierungsgebühren bis hin zu Rechtskosten, technischen Inspektionen und den oft übersehenen Ausgaben.
📅 Aktualisiert im August 2026
Von Ipanema Property
Die Immobilienkaufmöglichkeiten in Brasilien gewinnen für ausländische Käufer zunehmend an Popularität. Von Küstenhäusern bis hin zu Investitionsimmobilien in wichtigen Städten bietet Brasilien eine zunehmende Auswahl an Möglichkeiten für internationale Käufer, die den brasilianischen Immobilienmarkt erschließen möchten.
Für jeden Immobilienkäufer ist der Kaufpreis jedoch nur ein Teil der finanziellen Investition. Die Abwicklung eines Immobilienkaufs beinhaltet zusätzliche Steuern, Registrierungsgebühren, professionelle Dienstleistungen und andere Transaktionskosten.
Diese Kosten entstehen in verschiedenen Phasen des Kaufvertrags und sind bei der ersten Besichtigung einer Immobilie nicht immer leicht zu erkennen. Einige werden anhand des Immobilienwertes berechnet, andere hängen von der Gemeinde, der Art der Transaktion oder den erforderlichen Dienstleistungen ab.
Es ist wichtig, diese Kosten zu kennen, bevor man ein Angebot abgibt. Ein Objekt, das aufgrund seines Preisangebots als erschwinglich erscheint, kann einen deutlich größeren Budgetbedarf haben, sobald alle Kosten für die vollständige Abwicklung des Kaufvertrags berücksichtigt werden.
Diese Anleitung erklärt die wichtigsten Kosten beim Kauf von Immobilien in Brasilien, wann sie anfallen, wer sie normalerweise bezahlt und wie sie sich auf die Gesamtkosten des Kaufes auswirken.
Die meisten Käufer berücksichtigen beim Berechnen der Kaufmöglichkeiten den Kaufpreis. Die zusätzlichen Kosten für die Abwicklung der Transaktion werden oft erst später berücksichtigt – manchmal erst, nachdem eine Immobilie bereits ausgewählt wurde.
Dies kann zu einem unnötigen finanziellen Unterschied führen. Steuern, Registrierungsgebühren, Rechtskosten und andere Ausgaben können die Gesamtkosten für die Erwerbung einer Immobilie erheblich erhöhen, wobei einige dieser Kosten je nach Standort und Art der Transaktion variieren.
Internationale Käufer stehen vor einer zusätzlichen Herausforderung, da die Berechnung und Bezahlung dieser Kosten möglicherweise anders sind als in ihrem Heimatland gewohnt. Die Vorauszahlung der Kosten erleichtert es, ein realistisches Budget festzulegen und Überraschungen während des Kaufes zu vermeiden.
Diese Anleitung bringt die wichtigsten Kaufkosten an einem Ort zusammen und erklärt, was jeder Kostenpunkt abdeckt, wer ihn normalerweise bezahlt, wann er entsteht und wie er den Gesamtkosten des Kaufes von Immobilien in Brasilien beeinflussen kann.
1. Arten von Kaufkosten für Immobilien in Brasilien
Der Kaufpreis ist fast bei jeder Immobilientransaktion die größte Kostenposten, aber er ist nicht der einzige Kostenfaktor bei der Erwerbung von Immobilien in Brasilien. Käufer sind normalerweise für eine Reihe von Steuern, Registrierungsgebühren und professionellen Kosten verantwortlich, die zur Abwicklung des Kaufvertrags erforderlich sind.
Diese Kosten entstehen in verschiedenen Phasen des Transaktionsablaufs und variieren je nach Kommune, Immobilienwert und Kaufart. Die wichtigsten Kosten bei einem typischen Kauf sind im Folgenden aufgeführt.
Hauptinhalt: Der Kaufpreis und der Gesamtkaufpreis sind nicht dasselbe. Ein realistisches Immobilienbudget sollte die zusätzlichen Kosten enthalten, die zur vollständigen Abwicklung des Kaufvertrags erforderlich sind.
2. ITBI: Brasilien Übertragungssteuer
ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) ist die städtische Steuer, die erhoben wird, wenn das Eigentum an Immobilien von einer Partei an eine andere übertragen wird. Sie wird normalerweise vom Käufer im Rahmen des Kaufvertrags bezahlt.
Die ITBI-Rate wird von der Gemeinde bestimmt, in der sich das Grundstück befindet. Es gibt daher keine einzige ITBI-Rate, die in ganz Brasilien gilt.
Die Steuer wird anhand des von der Gemeinde für die Steuerberechnung verwendeten Immobilienwertes berechnet. Dies kann nicht immer mit dem Kaufpreis übereinstimmen, der zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart wurde.
Hinweis: Die Preise sind unverbindlich und können je nach Transaktion, der Immobilientyp und den geltenden kommunalen Vorschriften variieren.
Die ITBI wird normalerweise erst gezahlt, nachdem die Übertragung bei der örtlichen Grundbuchbehörde registriert wurde. Die genaue Berechnung, die Zahlungsmodalitäten und die Fristen können zwischen den Gemeinden variieren.
3. Notar- und Registrierungsgebühren
Neben der ITBI sollten Käufer auch die Kosten für die Formalisierung und Registrierung der Übertragung des Grundstücks berücksichtigen. Diese Kosten sind unabhängig vom Kaufpreis und der ITBI und werden in der Regel vom Käufer getragen.
Notargebühren
Notargebühren fallen bei der Vorbereitung und Ausführung der öffentlichen Urkunde (Escritura Pública) an, wenn eine öffentliche Urkunde erforderlich ist. Der Notar erstellt die Urkunde und überprüft die formalen Anforderungen für die Transaktion.
Notargebühren werden nach offiziellen staatlichen Gebührenplänen festgelegt und variieren je nach Wert des Grundstücks und dem Bundesland, in dem die Transaktion stattfindet. Als orientierender Planungssatz können Käufer etwa 0,5–1,5% des Grundstückswertes für die Notarkosten einplanen.
Eine öffentliche Urkunde ist bei jeder Transaktion nicht erforderlich. Zum Beispiel werden bei bestimmten finanzierten Käufen die Vertragsbedingungen der Bank als Instrument für die Übertragung verwendet, anstatt einer separaten öffentlichen Urkunde.
Anmeldegebühren
Sobald die Transaktion formalisiert ist, muss der Transfer bei der örtlichen Registrierungstelle (Registro de Imóveis) registriert werden. Diese Registrierung dokumentiert die Eigentumsänderung in der offiziellen Aufzeichnung des Grundstücks.
Die Registriergebühren basieren ebenfalls auf offiziellen Gebührenplänen und variieren je nach Bundesland, der Immobilie und der Art der Transaktion. Als Richtwert für die Planung können Käufer etwa 0,5–1,5% des Immobilienwertes für die Registriergebühren einplanen.
4. Rechts-, technologische und professionelle Kosten
Bevor ein Immobilienkauf abgeschlossen werden kann, muss der Käufer sicherstellen, dass das Grundstück rechtmäßig übertragen werden kann und dass es keine wesentlichen physischen Probleme gibt, die dessen Wert beeinträchtigen oder unerwartete Kosten verursachen könnten.
Rechtliche Due-Diligence
Eine rechtliche Due-Diligence-Überprüfung überprüft, ob das Grundstück tatsächlich an den Käufer übertragen werden kann, ohne dass offenkundige rechtliche Probleme bestehen. Dies umfasst nicht nur die Prüfung, ob der Verkäufer über ein Eigentumsnachweis verfügt.
Je nach Immobilie und Transaktion kann die Überprüfung Eigentumsunterlagen, Pfandrechte und Verpfändungen, ausstehende Verbindlichkeiten, Gerichtsverfahren im Zusammenhang mit dem Verkäufer, Beschränkungen auf das Grundstück sowie die Übereinstimmung der Dokumentation in den relevanten Unterlagen enthalten.
Technische Inspektion
Eine technische Inspektion bewertet den physischen Zustand des Objekts und kann Probleme erkennen, die bei einer normalen Besichtigung nicht sichtbar sind. Dies ist besonders wichtig für ältere Gebäude, renovierte Immobilien oder Immobilien, in denen der Käufer planmäßige konstruktive Änderungen vornehmen möchte.
Die Inspektion sollte außerdem die tatsächliche Immobilie mit ihrer Dokumentation vergleichen. Die Bebauung, Erweiterungen, Renovierungen und andere physische Merkmale sollten mit dem übereinstimmen, was offiziell dokumentiert ist. Eine attraktive Immobilie kann dennoch unbeglaubigte Bauarbeiten oder Umbauten enthalten, die später Probleme verursachen können.
Professionelle Kosten
Rechtliche Beratung, technische Inspektionen und Dienstleistungen von Maklern für Käufer beinhalten alle Kosten für professionelle Leistungen. Diese Kosten sind Teil der Risikomanagementmaßnahmen beim Kauf und können später wesentlich größere Ausgaben verhindern.
Ein Makler kann auch durch Marktanalyse und Verhandlungen direkten finanziellen Wert schaffen. Die Feststellung, dass eine Immobilie überbewertet ist, die Aufdeckung von Mängeln oder die Nutzung von Problemen, die während der Due Diligence entdeckt wurden, um den Kaufpreis zu verhandeln, kann zu einer erheblichen Reduzierung des Kaufpreises führen.
Das Ziel ist daher nicht einfach, die Kaufpreise um professionelle Gebühren zu erhöhen. Eine ordnungsgemäß geplante Anschaffung kann zu einem niedrigeren Gesamtkaufpreis führen und gleichzeitig das Risiko unerwarteter Probleme und teurer Reparaturen nach Abschluss reduzieren.
5. Kosten, die ausländische Käufer oft übersehen
Neben den Hauptkaufkosten sollten Käufer auch eine Reihe zusätzlicher Ausgaben berücksichtigen, die während oder nach dem Kauf entstehen können. Diese Kosten werden oft vernachlässigt, wenn der Gesamtbudget für den Kauf eines Objekts berechnet wird.
Für internationale Käufer sind einige zusätzliche Kosten direkt mit der Abwicklung des Kaufvertrags verbunden, während andere wiederkehrende Kosten sind oder bei der Vorbereitung der Immobilie für die Nutzung entstehen.
Zusätzliche Kaufkosten
Rückfallkosten und Kosten nach dem Kauf
Nicht alle dieser Kosten gelten für jeden Kauf. Die erste Gruppe bezieht sich direkt auf die Abwicklung der Transaktion oder die Vorbereitung der Immobilie für die Nutzung, während die zweite Gruppe hauptsächlich aus laufenden Inhaberkosten besteht.
6. Neubauobjekte vs. Altimmobilien
Die Kosten und Risiken, die mit dem Kauf einer Immobilie in Brasilien verbunden sind, können je nach dem Unterschieden erheblich variieren, ob Sie eine Neubauimmobilie direkt von einem Entwickler oder eine Immobilie zum Wiederverkauf von einem bestehenden Eigentümer kaufen.
Neubauimmobilien mögen einfacher erscheinen, da die Immobilie neu ist und oft nur geringe Instandhaltung erfordert. Käufer sollten jedoch besonders auf den Bauunternehmer, die Vertragsbedingungen, die Zahlungsplanung und die endgültige Übergabe der Immobilie achten.
Bei veräusserten Immobilien existiert die Immobilie bereits und kann normalerweise vor dem Kauf inspiziert werden. Der Fokus liegt daher auf der rechtlichen Dokumentation, dem physischen Zustand, den bestehenden Verpflichtungen und eventuellen Änderungen, die von früheren Eigentümern vorgenommen wurden.
Neubau vs. Wiederverkäufe
Neubau bedeutet nicht risikofrei
Ein neues Objekt kann das Risiko unerwarteter Reparaturen verringern, führt jedoch zu anderen Überlegungen. Käufer sollten die Erfolgsbilanz des Entwicklers, die rechtliche Struktur des Projekts, die Bauunterlagen, den Zahlungsplan und die Bedingungen für die Lieferung prüfen.
Die Immobilie sollte auch bei der Übergabe inspiziert werden. Unterschiede zwischen den vereinbarten Spezifikationen und der fertiggestellten Immobilie sowie Baufehler oder unfertige Elemente sollten vor der endgültigen Inanspruchnahme festgestellt werden.
Immobilien im Wiederverkauf erfordern eine andere Art von Due Diligence
Bei einer Wiederveräußerung kann der Käufer normalerweise die Immobilie vor Abschluss des Kaufvertrags überprüfen. Dies ermöglicht es, den physischen Zustand zu bewerten, aber gleichzeitig müssen auch frühere Änderungen, Instandhaltungsprobleme und Unterschiede zwischen der Immobilie und ihrer offiziellen Dokumentation identifiziert werden.
Eine zweitehandige Immobilie bietet daher mehr Sicherheit darüber, was man tatsächlich kauft, erfordert jedoch mehr Aufmerksamkeit auf die bestehende rechtliche und physische Verfassung der Immobilie. Die geeignete Due Diligence hängt eher vom Transaktionstyp ab als einfach davon, ob es sich um eine neue oder eine alte Immobilie handelt.
7. Berechnung der Gesamtkosten eines Immobilienkaufs
Die folgenden Beispiele veranschaulichen, wie sich der Verkaufspreis, der tatsächliche Wert des Objekts und der endgültige, ausgehandelte Preis unterscheiden können – und wie diese Unterschiede den Gesamtkosten des Erwerbs einer Immobilie in Brasilien beeinflussen.
Die Beispiele zeigen außerdem einen wichtigen Punkt: Eine erfolgreiche Verhandlung kann die an den Verkäufer gezahlten Summe senken, ohne dass die gesamten Transaktionskosten um dieselbe Summe reduziert werden. Für ITBI basiert die Steuerberechnung auf dem von der Gemeinde für die Steuerberechnung verwendeten Immobilienwert, der möglicherweise höher als der endgültige ausgehandelte Preis ist.
Beispiel 1: Immobilie mit einem Verkaufspreis von R$300.000
Stellen Sie sich eine Immobilie vor, die für $300.000 Rands verkauft wird. Nach der Besichtigung der Immobilie und der Vergleich mit ähnlichen Immobilien kommt der Käufer zu dem Schluss, dass ihr tatsächlicher Wert etwa $280.000 Rands beträgt. Die Verhandlungen führen zu einem endgültigen Kaufpreis von $270.000 Rands.
Der Käufer zahlt dem Verkäufer daher $270.000 Rand, benötigt aber insgesamt etwa $288.800 Rand, um den Kauf abzuschließen, einschließlich der Haupttransaktionskosten.
Beispiel 2: Immobilie mit einem Verkaufspreis von R$500.000
Bei einer Immobilie zum Preis von 500.000 Randschilling (R$500,000) würde man davon ausgehen, dass der Käufer feststellt, dass der tatsächliche Wert $470.000 Randschilling beträgt und eine endgültige Kaufpreisverhandlung über $450.000 Randschilling erzielt.
Der verhandelte Kaufpreis beträgt $450.000 Rand, aber die geschätzte Gesamtsumme, die zur vollständigen Übernahme erforderlich ist, beträgt etwa $480.100 Rand.
Beispiel 3: Immobilie mit einem Verkaufspreis von R$1.000.000
Bei einer Immobilie mit höherem Wert wird die finanzielle Auswirkung der Verhandlung noch bedeutender. Stellen Sie sich vor, eine Immobilie mit einem Preis von R$1.000.000 auf der Verkaufsliste steht, einen tatsächlichen Wert von R$930.000 hat und letztendlich für R$900.000 gekauft wird.
Der Käufer verhandelt einen Rabatt von $100.000 Rands auf den ursprünglichen Verkaufspreis, benötigt jedoch immer noch rund $955.900 Rands, um die Transaktion abzuschließen, einschließlich der Haupttransaktionskosten.
Diese Beispiele zeigen, warum der Kaufpreis nicht als endgültiger Budgetrahmen des Käufers verwendet werden darf. Der tatsächliche Wert des Objekts, der verhandelte Kaufpreis sowie die Steuern und Transaktionskosten müssen bei der Berechnung der Gesamtsumme berücksichtigt werden, die für den Erwerb erforderlich ist.
8. Der finanzielle Vorteil der Nutzung
Ein Käuferagent
Ein Käuferagent
Ein Makler wird oft als zusätzliche Kosten beim Kauf von Immobilien angesehen. Eine gut durchgeführte Akquisition kann jedoch einen finanziellen Mehrwert schaffen, indem sie den tatsächlichen Wert des Objekts ermittelt, den Kaufpreis verhandelt und die Ergebnisse des Due-Diligence-Prozesses nutzt, um die Verhandlungsposition des Käufers zu stärken.
Der Schlüssel liegt in der Beziehung zwischen dem Verkaufspreis, dem tatsächlichen Wert des Objekts und dem finalen, ausgehandelten Preis. Die Performancegebühr wird als 40% des zwischen dem tatsächlichen Wert des Objekts und dem finalen, ausgehandelten Kaufpreis erzielten Einsparung berechnet.
Der tatsächliche Wert ist der Ausgangspunkt
Der Verkaufspreis ist nicht notwendigerweise der Marktwert einer Immobilie. Eine Immobilie kann über ihrem realen Wert angeboten werden, während Faktoren, die während des Kaufprozesses identifiziert wurden, Anlass für eine weitere Preisverhandlung bieten können.
Der Makler des Käufers bewertet daher das Objekt und den Markt, bevor er verhandelt. Ziel ist es, festzustellen, was das Objekt realistisch wert ist, und dann den niedrigsten angemessenen Kaufpreis basierend auf diesem Wert und den Ergebnissen des Erwerbs- und Due-Diligence-Prozesses zu vereinbaren.
Die Performance-Gebühr ist an den Ersparnis geknüpft
Die Leistungspauschale wird als 40% des zwischen dem realen Wert des Objekts und dem finalen, verhandelten Kaufpreis erzielten Einsparung berechnet. Dies bedeutet, dass der finanzielle Anreiz des Maklers des Käufers direkt mit dem Erreichen eines Kaufpreises verbunden ist, der unter dem festen realen Wert des Objekts liegt.
Die Verhandlung kann zur Finanzierung der Akquisition beitragen.
Der finanzielle Vorteil wird klarer, wenn der vollständige Kaufpreis berücksichtigt wird. Im obigen Beispiel verhandelt der Käufer um $20.000 R um den realen Wert des Objekts. Die 40% Performance-Gebühr beträgt $8.000 R, was $12.000 R des ausgehandelten Einsparungsgeldes für den Käufer übrig lässt.
Der Käufer erhält im Rahmen des Services auch Unterstützung bei der Akquisition und eine rechtliche Due-Diligence. Diese Kosten müssten sonst separat bei einem Kauf ohne professionelle Unterstützung bezahlt werden.
Das bedeutet, dass der relevante Vergleich nicht einfach die Provision des Maklers im Vergleich zum Kauf ohne Makler ist. Der nützlichere Vergleich ist die Gesamtkosten des Abschlusses und der Absicherung des Kaufs, einschließlich Verhandlungen, Due Diligence und anderer professioneller Dienstleistungen.
Der Wert geht über den Kaufpreis hinaus
Den Preis zu verhandeln, ist nur ein Teil der Leistungen, die ein Makler für Käufer bieten kann. Ein professioneller Akquisitionsprozess hilft zudem, rechtliche, technische und finanzielle Probleme zu erkennen, bevor der Kauf abgeschlossen wird.
Probleme, die während der Due Diligence festgestellt werden, können selbst Verhandlungspunkte darstellen. Eine erforderliche Reparatur, eine unbeglaubigte Änderung oder ein anderes Problem können eine niedrigere Kaufpreisentscheidung rechtfertigen oder in einigen Fällen einen Grund dafür bieten, die Transaktion ganz zu überdenken.
Der finanzielle Vorteil der Nutzung eines Maklers besteht daher darin, Marktanalyse, Verhandlung und Unterstützung bei der Akquisition zu kombinieren. Wenn der erzielte Einsparungswert die Kosten der Dienstleistung übersteigt, kann der Käufer eine insgesamt niedrigere Kaufpreisbindung erzielen und gleichzeitig die mit dem Kauf verbundenen Risiken reduzieren.
9. Wie viel sollten Sie Budgetieren?
Die Höhe des Budgets hängt von der Immobilie, der Gemeinde, der Transaktionsstruktur und dem erforderlichen professionellen Support ab. Es gibt keine einheitliche Prozentzahl, die für jeden Immobilienkauf in Brasilien gilt.
Als praktischen Ausgangspunkt sollten Käufer in der Regel etwa 7–10% des Kaufpreises für Steuern, Notariatsgebühren und Registrierungskosten, professionelle Dienstleistungen und andere transaktionsbezogene Ausgaben bereitstellen. Die tatsächliche Höhe kann je nach Umständen des Kaufes niedriger oder höher sein und eine erfolgreiche Verhandlung kann die Gesamtkaufkosten erheblich senken, wie in Kapitel 8 erläutert.
Dieser zusätzliche Budgetbetrag soll die Hauptkosten für die Fertigstellung des Kaufvertrags decken. Er umfasst nicht unbedingt umfangreiche Renovierungsarbeiten, umfangreiche Einrichtung, Finanzierungskosten oder ungewöhnliche rechtliche oder administrative Angelegenheiten.
Eine bessere Methode, Ihr Budget festzulegen
Anstatt einfach einen festen Prozentsatz auf den Verkaufspreis anzusetzen, sollten Käufer ihren Budgetrahmen anhand des erwarteten finalen Verhandlungsvertragspreises berechnen und dann die entsprechenden Transaktionskosten hinzufügen.
Dies ist besonders wichtig, wenn eine Immobilie über ihrem realen Wert verkauft wird. Ein erfolgreicher Verhandlungsprozess kann den Kaufpreis erheblich senken, während einige Kosten – wie die ITBI – weiterhin anhand des von der Gemeinde festgelegten Immobilienwertes berechnet werden können.
Die sicherste Vorgehensweise ist daher, den tatsächlichen Wert des Objekts zu ermitteln, einen realistischen Verhandlungspreis zu bestimmen und die anfallenden Steuern, Registrierungskosten und Honorare zu berechnen, bevor man sich für den Kauf entscheidet. Dies gibt dem Käufer ein deutlich klareres Bild von den tatsächlichen finanziellen Mitteln, die zur vollständigen Abwicklung des Kaufs erforderlich sind.
